De bouw- en vastgoedsectoren behoren tot de meest cyclische sectoren. Gevoelig voor veranderingen op de arbeidsmarkt, prijzen van grondstoffen en vooral de renteomgeving en toegankelijkheid van krediet, staan ze momenteel onder druk. En de vooruitzichten zijn onwaarschijnlijk beter te worden in 2024.
Woningbouwers zien enkele breuken.
De residentiële markt staat voor een dubbele beperking, zowel qua aanbod als vraag. De stijging van de rentetarieven heeft geleid tot een snelle verslechtering van de vraag, aangezien huishoudens zich geen huizen kunnen veroorloven, vooral omdat de huizenprijzen zijn gestegen.
Daar komt nog bij dat er wereldwijd een tekort aan arbeidskrachten is, de grootste belemmeringen voor de bouw volgens Europese bedrijven vanaf 2021 tot eind 20231. Dit wordt weerspiegeld in de Verenigde Staten, waar het aantal vacatures in de bouw bijna 30% hoger is dan voor de pandemie, en in Japan, waar 60% van de bouwbedrijven een tekort aan arbeidskrachten noemde volgens een enquête uit 20222.
Al deze aanvankelijke aanbodproblemen, samen met de snelle stijging van de rentetarieven in de afgelopen twee jaar, hebben geleid tot stijgende bouwkosten vanuit alle hoeken: materiaalprijzen zijn gestegen, loondruk is toegenomen en financieringskosten zijn geëxplodeerd.
Hoge rentetarieven vormen een uitdaging voor commerciële vastgoedbedrijven.
Commerciële vastgoedbedrijven - die voornamelijk actief zijn in niet-residentiële segmenten zoals industrieel, kantoor en retail - zijn bijzonder gevoelig geweest voor de uitdagingen van de afgelopen jaren, waarbij winkelruimtes te maken kregen met lockdowns en de versnelling van e-commerce, terwijl het kantoorsegment nog steeds aan het aanpassen is aan hybride werk dat heeft geleid tot een lagere en veranderende vraag naar werkruimtes. Kantoor leegstandscijfers waren in Q1 2023 het hoogste in meer dan 15 jaar in de VS op 20,2%, en weer terug op het niveau van 2016 in Europa op 7,5%.
Hoge rentetarieven vormen uitdagingen voor vastgoedbedrijven vanuit verschillende hoeken, waarbij het meest voor de hand liggende en directe effect een vertraging is in zowel het aantal vastgoedtransacties als hun totale waarde. In de huidige omgeving is dit al zichtbaar met het volume van commerciële vastgoedtransacties in Europa dat meer dan gehalveerd is in het afgelopen jaar en op het laagste niveau is sinds 2010. Bovendien zijn de rentekosten als tweede aspect snel gestegen in de afgelopen twee jaar.
Outlook 2024: Naar verwachting zullen de huizenprijzen dalen in ontwikkelde economieën.
De vastgoedmarkt bevindt zich nog steeds in een delicate balans tussen hoge rentetarieven en een beperkt woningaanbod.
Hoewel de huizenprijzen enigszins zijn aangepast aan hogere tarieven, hebben aanhoudende aanbodsbeperkingen (veroorzaakt door de onwil van potentiële verkopers om te verhuizen vanwege hun lage hypotheekrentes of om te verkopen tegen een lagere prijs) ze in 2023 op peil gehouden.
Het jaar 2024 zou een keerpunt moeten markeren in deze dynamiek, met voorspelde prijsdalingen in de meeste ontwikkelde economieën (34% in Duitsland, 31% in Japan) vanuit het perspectief van kopers.
Tegelijkertijd dwingt het uitdagende landschap van commercieel vastgoed bepaalde bedrijven om toevlucht te nemen tot drastische maatregelen zoals het verkopen van activa. Bij de start van 2024 zijn de prijzen van commercieel vastgoed al met 25% gedaald vanaf hun hoogtepunt. Opmerkelijk zijn er prominente gebouwen verkocht met kortingen van meer dan 50%, wat de benarde situatie benadrukt waarin sommige bedrijven zich bevinden te midden van het huidige economische klimaat.
In 2024 anticiperen we op een jaar van gemengde vooruitzichten, geholpen door een welkome daling van het beleidsrente. Toch blijven er zorgen bestaan te midden van deze achtergrond. Met een deel van de bestaande schuld al vastgezet tegen vaste tarieven en de leenmarges voor nieuwe leningen op het laagste niveau in meer dan een decennium, rijst de prangende vraag: zullen verwachte renteverlagingen voldoende en tijdig genoeg blijken te zijn om een markt te ondersteunen die tekenen van zwakte vertoont?
Download onze studie voor meer prognoses en vergelijk onze risicobeoordelingen voor de bouwsector per regio.
[1] Bron: ECOFIN, Coface
[2] Bron: Statista
